● Anna Keskinen

DI, ylläpitoinsinööri

Helsingin kaupungin rakennusvirasto

■■ Kuntasektorin tuottavuuden kehittämisvaatimukset ovat saaneet Helsingin kaupungin rakennusviraston miettimään, miten yleisten alueiden ylläpitoa voisi toteuttaa kustannustehokkaammin. Ylläpidon laatutasosta ei haluta tinkiä.

Siksi Helsingin kaupungin rakennusvirasto käynnisti kesällä 2013 Helsingin kaupungin rakentamispalvelu Staran kanssa yhteistoimintaurakan Kontulan alueella, ja syksyllä 2014 Pakilan alueurakan allianssimalliin perustuvana palvelusopimuksena.

Allianssimallit ovat jo tuttuja rakentamisessa, mutta kaupunkialueiden ylläpidon alueurakoissa ei mallia ole aiemmin käytetty.

Kaupungin oman tuottajan Staran kanssa tehty yhteistoimintasopimus Kontulan alueurakan ylläpitotöistä on kolmivuotinen ja luonteeltaan pilottimainen. Kontulan alueurakan yhteistoimintasopimus perustuu sopijaosapuolten väliseen kumppanuuteen ja sopimuksessa on hyvin paljon samoja piirteitä kuin allianssisopimuksessa. Kontulan urakassa on tavoitteena lisätä aliurakoinnin määrää normaaliin kaupungin hoitoalueeseen verrattuna ja siten saada joustavuutta muun muassa talouteen, mutta myös samalla hyödyntää jo ennestään hyvää yhteistyötä kaupungin eri toimijoiden välillä.

Julkisesti kilpailutetulla Pakilan allianssiurakalla tavoitellaan joustavampaa ja kustannustehokkaampaa toteutusmallia, joka perustuu aiempaa parempaan yhteistyöhön ja sitoutumiseen sekä tilaajan että urakoitsijan puolelta. Pakilan urakan palvelutoimittajiksi valittiin viime keväänä YIT Rakennus Oy ja Viherpalvelut Hyvönen Oy.

Yhteinen organisaatio

ja avoin tieto

Yksi oleellinen osa allianssimallia on yhteinen organisaatio, jolloin asioista sovitaan ja vastataan yhdessä. Pakilan allianssille on luotu yhteinen projektiryhmä sekä johtoryhmä. Johtoryhmä tekee tärkeimmät päätökset, kun taas projektiryhmä järjestää operatiivisen toiminnan ja vastaa alueurakan töistä. Projektiryhmää vetää projektipäällikkö, joka tulee palvelutoimittajan puolelta.

Alueurakassa toteutuvat riskit ja hyödyt jaetaan allianssiorganisaation kesken yhteisesti sovitulla tavalla. Allianssissa noudatetaan avoimen tiedon periaatteita ja toimitaan tiiviissä yhteistoiminnassa, joka perustuu keskinäiseen luottamukseen. Muun muassa kustannusseuranta on täysin avointa ja kaikki päätökset tehdään yksimielisesti.

Kolmeosainen korvaus

palveluntoimittajalle

Alueurakasta palvelutoimittajalle maksettava korvaus koostuu kolmesta osasta: korvattavista kustannuksista, palkkiosta sekä kannustinjärjestelmästä.

Korvattavat kustannukset ovat urakan johto- ja hallintokustannuksia, työkustannuksia sekä hankintakustannuksia, jotka maksetaan toteutuneitten kustannusten mukaisesti ilman katteita. Kaikkia kustannuksia seurataan täysin avoimesti.

Palkkio on korvattavien kustannusten lisäksi maksettava korvaus, joka sisältää yleiskustannuksia ja liiketoiminnan katteen. Palvelutoimittajan tuli ilmoittaa palkkionsa suuruus tarjousvaiheessa.

Kannustinjärjestelmällä tavoitellaan toteutuskautta koskevien tavoitteiden toteuttamista mahdollisimman hyvin ja niiden toteutumisesta riippuen palvelutoimittajan on mahdollista saada joko bonusta tai sanktiota. Tilaaja on varannut niinsanottuun bonuspooliin tietyn määrän rahaa jokaiselle toimintakaudelle, ja johtoryhmä päättää toimintavuoden lopussa, miten mahdollisia bonuksia ja sanktioita jaetaan.

Kaupallinen malli mahdollistaa sen, että urakkaan kohdistetut määrärahat voidaan käyttää alueen parhaaksi ja esimerkiksi talvella säästyneitä kustannuksia voidaan käyttää kesäaikana rakenteellisiin kunnostustöihin. Toteutettavat työt sovitaan allianssissa yhdessä.

Laatu, tuottavuus ja

kehittäminen tavoitteina

Helsingin kaupunki on tilaajana asettanut allianssille tavoitteet, jotka ohjaavat koko sopimuskauden toimintaa. Pakilan alueurakassa tavoitteet koskevat laatutason säilyttämistä, asukastyytyväisyyden kasvua sekä ylläpidon menetelmien ja toimintatapojen kehittämistä.

Näiden tavoitteiden perusteella muodostetaan jokaiselle toteutusvuodelle kutakin vuotta koskevat tavoitteet, joilla pyritään saavuttamaan tilaajan asettamat tavoitteet sopimuskauden aikana.

Tavoitteiden toteutumista seurataan ja sen perusteella määritellään urakoitsijan saama bonus tai sanktio vuosittain.

Periaatteena on, että vuosittaiset tavoitteet toteuttavat ja vievät asteittain eteenpäin koko sopimuskauden tavoitteita siten, että tavoitteita mittaavat mittarit osoittavat sopimuskauden lopussa parempaa palvelutasoa ja katu- ja viheralueiden tilaa kuin sopimuskauden alkaessa.

Urakoitsijoille tietoa

alkuvaiheessa

Pakilan alueurakan hankintaprosessi aloitettiin syksyllä 2013 järjestämällä informaatiotilaisuus. Kiinnostuneille urakoitsijoille esiteltiin alue ja vaatimukset kilpailuun osallistumiselle. Osallistumisilmoituksen vaatimuksina oli yhteiskunnallisten (tilaajavastuu) ja teknisten vaatimusten lisäksi pätevyysvaatimuksia hankkeen projektipäällikölle sekä työnjohtajille.

Projektipäälliköllä tuli olla sopiva koulutus sekä kolmen vuoden kokemus projektinjohdosta. Sekä katu- että kasvillisuuden työjohtajilta vaadittiin kolmen vuoden työnjohtokokemus.

Lisäksi vaadittiin, että osallistujalla tulee olla oman työn osuus vähintään puolet alueurakan laskutuksen arvosta.

Uusia elementtejä

tarjousten arvioinnissa

Hyväksytyistä osallistumisilmoittautumisista kutsuttiin neljä parasta neuvotteluihin ja lähetettiin alustavat tarjouspyynnöt vuoden 2014 alussa. Neuvottelut käytiin kahdessa osassa: ensimmäisessä osassa tutustuttiin ja käytiin läpi sopimusluonnosta, toisessa neuvottelussa arvioitiin tarjoajan yhteistoimintakykyä ja tehtiin yhdessä ryhmätöitä.

Toisten neuvottelujen jälkeen tarjoukset tulivat sisään ja tarjoukset arvioitiin. Uutena elementtinä, verrattuna aiempiin alueurakoihin, mukana oli yhteistoimintakyvyn arviointi ja tuottavuuden kehittämissuunnitelman laatiminen.

Pisteytys olikin haastavampaa kuin aiemmin ja tarjouksiin piti perehtyä huolellisesti. Tarjoajat eivät tarjonneet urakalle kokonaishintaa, vaan palkkioprosentin, jolla he tarjoutuvat tekemään urakan.

Huhtikuun alussa urakoitsija oli valittu ja kehitysvaiheeseen päästiin siirtymään toukokuun alussa.

Tavoitteissa keskityttiin

tuottavuuden kehittämiseen

Lähtökohta allianssille tai erilaisille yhteistoimintamalleille on ylläpidon urakoissa hieman haastavampi kuin esimerkiksi rakentamisurakoissa. Ylläpitotöissä harvoin saadaan mitään ”valmiiksi”, vaan tarkoituksena on säilyttää rakennetun ympäristön tila ennallaan. Rakennusurakoissa voidaan allianssimallilla tavoitella esimerkiksi nopeampaa valmistumisaikaa tai vähemmän häiriötä ja hyöty urakoitsijallekin on selvä.

Allianssiurakkaan ryhtyessä oli aluksi vaikeaa miettiä, miten saada urakoitsijat kiinnostumaan tällaisesta mallista, sillä kasvillisuus kasvaa jatkuvasti ja eilen aurattu katu voi olla tänään tukossa eikä ”valmista” tule koskaan.

Siksi urakan tavoitteissa päädyttiin keskittymään tuottavuuden kehittämiseen, asiakastyytyväisyyden parantamiseen sekä muuhun kehitystyöhön.

Hanke oli myös pakko pilkkoa toimintavuosiin eikä ajatella koko urakka-aikaa yhtenä isona projektina.

Urakan alku on ollut sekä tilaajan että palvelutoimittajan puolelta opettelua ja uusien toimintatapojen omaksumista. Molemmilla osapuolilla on kuitenkin yhteinen tahto: työskennellä hankkeen parhaaksi. ■