Teksti Esa Salminen

 Joskus tieto lisää tuskaa. Toisaalta sen minkä taak- seen jättää edestään usein löytää.

Molemmat vanhan kansan viisaudet pätevät hyvin kauppatilanteeseen olipa kyse sitten myytävästä tai ostettavasta maa-alueesta, kiinteistöstä tai liiketoiminnasta. Ihan sama tilanne monilla meistä on hammaslääkärillä käynnin kanssa. Hampaat kannattaa pitää kunnossa ja tarkastaa säännöllisesti, vaikka poraaminen sattuukin.

Kuntasektorilla tyypillinen kauppatilanne on raakamaan osto kaavoitusta varten tai palvelutuotannosta poistuneiden tai muutoin kunnan omistukseen päätyneiden veronmaksajan kukkaroa rasittavien rakennusten tai kiinteistöjen myynti.

Tässä mielessä lähestymiskulma eroaa usein ammattimaisen kiinteistösijoittajan motiiveista, joka tavoittelee tuottoa sijoitetulle pääomalle vuokratuloina tai kiinteistön arvonnoususta kiinteistökehityksellä. Myös asioiden julkisuusperiaate ja päätöksentekotapa eroavat julkisella ja yksityisellä sektorilla toisistaan. Kuntalakiinkin sisältyy menettelytapasäännöksiä kunnan omistaman kiinteistön luovuttamisesta.

Hyvästä syystä entistä useamman kuntasektorinkin kaupan yhteydessä selvitetään kattavasti kohteeseen liittyvät tekniset riskit ja mahdollinen korjausvelka sekä ympäristöriskit nk. due diligence -prosessissa, tosin menettelytavoissa on suuria eroja eri toimijoiden kesken.

Mikä ihmeen due diligence?

Due diligence -termi tulee englannin kielestä ja on suomenkielessä yleisesti käytössä liike-elämässä tarkoittaen suunnitellun yritys- tai kiinteistökaupan osapuolen suorittamaa kaupan kohteen tarkastusta kaikkea asian luonteen edellyttämää huolellisuutta ja varovaisuutta noudattaen.

Due Diligence (lyh. DD) on läpileikkaus kaupan kohteeseen liittyvistä riskeistä, vastuista ja mahdollisuuksista. Siinä tunnistetaan mahdolliset kaupan karikot ja piilevät pommit ja niiden rahallinen arvo. Eri alojen asiantuntijat arvioivat kohdetta tiiminä juridisessa, teknisessä ja taloudellisessa mielessä sekä ympäristöasioiden kannalta.

Näin ostajalle ja myyjälle syntyy tarkempi käsitys kaupan kohteesta. DD-tarkastus voidaan tehdä myös vuokrasuhteen tai toiminnan muuttuessa tai investointihankkeen rahoitukseen liittyen.

Teknisessä DD:ssä selvitetään kohteeseen liittyviä teknisiä asioita. Ympäristö DD:ssä selvitetään ympäristöriskejä, vastuita ja toiminnan luvanmukaisuutta. Muita eri alojen asiantuntijoiden toteuttamia DD-selvityksiä ovat taloudellinen ja juridinen DD, joita tässä yhteydessä ei tarkastella tarkemmin. Parhaimmillaan DD on eri alojen asiantuntijoiden yhteistyön tulos, jolloin rinnakkaiset DD-prosessit täydentävät toisiaan.

Miksi DD tehdään?

DD auttaa ymmärtämään ja arvioimaan kaupan kohdetta. Lainsäädäntö määrittelee selvilläolo-, selonotto- ja selontekovelvollisuuksia kaupan osapuolille. DD on osa riskienhallintaa. Se myös ehkäisee ennalta usein kalliita riitoja. Ostajalla tai rahoittajilla voi olla erityisiä vaatimuksia ja sisäisiä riskienhallintamenettelyitä menettelyn sisällön suhteen, jotka luonnollisesti otetaan huomioon.

DD:n löydökset huomioidaan arvonmäärityksessä, kauppasopimuksessa tai kaupan rakenteessa, esim. jättämällä riskejä kaupan ulkopuolelle. Esimerkiksi lämpölaitosta myydessä pilaantunut maa lämpölaitoksen alla tai kiinteistö voi jäädä myyjälle ostajan ostaessa ainoastaan liiketoiminnan.

Kun toimintoja pilkotaan, on myös syytä olla hyvin huolellinen. Julkisoikeudellinen vastuu ei aina mene käsi kädessä sen kanssa, mitä kaupassa sovitaan. Ongelmia voi myös syntyä, jos toisistaan riippuvaiset toiminnot ovat eri omistajien käsissä. Joskus neuvotteluissa voidaan päätyä umpikujaan esimerkiksi ympäristöriskien takia. Tällöin yksi mahdollisuus voi olla riskien vapaaehtoinen vakuuttaminen.

Tekninen DD ja ympäristö DD

Tekninen-DD ja ympäristö-DD käsittävät yleensä eri alojen asiantuntijoiden kohdekäynnin, käytettävissä olevan aineiston ja viranomaisrekistereiden läpikäynnin sekä niitä täydentäviä haastatteluja.

Teknisessä DD:ssä kohteessa käyvät talotekniset asiantuntijat, jotka selvittävät LVI ja sähköön liittyviä teknisiä asioita sekä rakenneasiantuntija, joka tarkastaa mm. katon, julkisivun ja perustukset.

Kiinteistön teknisessä DD:ssä laaditaan kiinteistöstä kuntokartoitus. Tuloksena syntyy pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) yleensä kymmenelle vuodelle. Joskus selvitetään myös kaavatilanne, rasitteet ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä asioita, kuten ylläpitosopimuksia ja ylläpidon kustannuksia.

Ympäristö DD:ssä ympäristöasiantuntija arvioi ympäristöriskejä, vastuita ja toiminnan luvanmukaisuutta. Tulokset voidaan ottaa huomioon kauppasopimuksessa tai niillä voi olla vaikutusta kohteen lopulliseen kauppahintaan. Erittäin harvoissa tapauksissa seurauksena voi olla jopa kaupan peruuntuminen.

Liiketoimintakaupassa kuntasektorilla kyseessä voi olla esimerkiksi lämpölaitoksen, jätevesilaitoksen tai kaatopaikan myynti, jolloin DD:ssä voidaan selvittää muun muassa liiketoimintaan liittyvien koneiden ja laitteiden kuntoa ja muita teknisiä asioita.

Kun havaitaan puutteita tai riskejä, joihin liittyy huomattavia kustannuksia tai epävarmuutta kustannuksista, voidaan kauppaprosessin aikana teettää esim. maaperän pilaantuneisuustutkimus tai luonnonsuojeluun, kemikaaliturvallisuuteen tai ympäristölainsäädännön tulkintaan liittyviä lisäselvityksiä. Aikataulu voi tällöin asettaa omia rajoituksiaan.

Lisätutkimuksista ja näytteenottoa ja näytteiden analysointia edellyttävistä asioista voidaan myös ensin sopia yleiset periaatteet vastuun jakautumisesta ja käsitellä yksityiskohdat myöhemmin. Tyypillisiä tällaisia syventäviä tutkimuksia ovat esimerkiksi haitta-ainetutkimukset rakenteista, kosteus- ja sisäilmatutkimukset, erilaiset muut rakennetutkimukset tai suunnitelmien tarkastukset.

Due Diligence on

aina tapauskohtainen

DD on rantautunut Suomen yleiseen kaupantekokäytäntöön 1990-luvun lopussa kansainvälisten kiinteistösijoittajien myötä. Tätä ennen saatettiin kiinteistön arvonmäärityksen yhteydessä tutkia kohteen kuntoa. Ennen 2000-lukua ympäristö DD-tarkastuksia tehtiin yritysten kauppatilanteissa lähinnä raskaassa teollisuudessa. Kuntasektorilla on edelleen paljon eroja siinä, kuinka asioita kauppatilanteessa selvitellään.

Pääosiltaan DD:n tehtäväluettelo on säilynyt vuosikaudet samanlaisena, vaikka asioiden painoarvo onkin vuosien varrella muuttunut ja uusia asioitakin on tullut mukaan. Esimerkiksi kiinteistökaupoissa sisäilma- ja tulvariskit sekä radon ovat nousseet aiempaa tarkempaan syyniin. Yleisesti ottaen pitkistä DD-raporteissa on siirrytty entistä tiiviimpään ja havainnollisempaan tapaan esittää asioita.

DD on siis aina tapauskohtainen. Kohteet ovat tyypillisesti erilaisia (toimisto tai teollinen kiinteistö, tontti, maa-alue tai pelkkä liiketoiminta). Joskus kohteita on useita, jopa kymmeniä tai satoja kohteita samalla kertaa. Kauppaprosessi voi olla erilainen, huutokauppa tai kahdenvälinen neuvottelu. Kaupan rahoittajilla voi niin ikään olla erityisiä vaatimuksia DD:ssä selvitettävistä asioista.

DD:n suorittamisessa haasteena voi olla aikataulun kiireellisyys ja tiedon niukkuus tai sen hyvin suuri määrä. Oleellista on, että kysytään oikeat kysymykset ja tietotulvassa ja usein kiireessä luotettavasti löytää ja tunnistaa oikeat asiat. Julkisen sektorin kauppatilanteissa prosessin kesto on usein pidempi kuin yksityisellä sektorilla. Joskus paikallaan voi olla aikalisän ottaminen ja kohteen tutkiminen tarkemmin.

Myyjän teettämä DD yleensä aina sujuvoittaa kauppatilannetta erityisesti siksi, että jokainen ostajaehdokas ei lähetä paikalle omaa tiimiään. Myyjä voi hoitaa asioita kuntoon ennen kaupantekoa. Myyjän tavoitteena voi olla riskien ja vastuiden rajaaminen siten, että ostaja ei voi jälkeenpäin vedota sellaiseen, mistä tiesi jo ennen kauppaa. Puutteellinen valmistautuminen voi johtaa epätyydyttäviin tai epäselviin sopimusehtoihin.

Ostaja haluaa varmistaa, että kohde vastaa tarjouksen pohjana olleita oletuksia. Ostajalla voi olla ajatuksia kohteen tulevasta käytöstä, mikä on ostajalle tehtävässä DD:ssä osattava ottaa huomioon. DD on osa valmistautumista haltuunottoon ja tietopaketti kohteesta. Rahoittajien vaatimukset voivat olla ehdottomia.

Kuntasektorilla isommissa asioissa lopulliset päätöksentekijät eivät ole kaikkien esille tulevien asioiden suhteen asiantuntijoita, mistä esimerkkinä on kunnan tai kaupungin valtuusto. Heille asiat tulisi esittää hyvin valmisteltuina ja selkeinä. DD voi auttaa tässä suhteessa ja siten helpottaa ja nopeuttaa päätöksentekijän työtä. DD auttaa tunnistamaan ja rajaamaan riskejä, mikä edesauttaa yhteisten resurssien vastuullista käyttöä.

Julkisella sektorilla valmistelun ja päätöksenteon avoimuus on tärkeä periaate. Valmistelun avoimuus ei aina voi toteutua ja osa kaupan asiakirjoista on mahdollista luokitella salassapidettäviksi.

Kohteen ja kauppaprosessin ymmärtäminen, DD:n asiantunteva räätälöinti sekä yhteistyö asiakkaan ja koko DD -tiimin kesken ovat onnistuneen DD:n avaimet. Myös julkisen sektorin erityispiirteet on hyvin tärkeää tuntea.

Jutun kirjoittaja DI, FT Esa Salminen toimii johtavana asiantuntijana Vahanen Environment Oy:ssä