YHDYSKUNTA
Kiinteistönmuodostus kolmeen ulottuvuuteen 2017
Tontteja päällekkäin ja rakennuksia tonteiksi
Keski-Pasilan Tripla-kauppakeskus rakennetaan keskelle tiheimmin asuttua Suomea liikennevirtojen polttopisteeseen Pasilan aseman yhteyteen. Miljoona ihmistä asuu enintään puolen tunnin matkan päässä.
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen järjestelmän käyttöönoton valmistelu etenee. Maa- ja metsätalousministeriön tavoitteena on saada järjestelmä otettavaksi käyttöön vuoden 2017 alussa.
Teksti Jarno Mansner
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen tarpeen ja käyttöönoton mahdollisuuksien selvittäminen alkoi jo yli kymmenen vuotta sitten. Erinäisten vaiheiden, laajan keskustelun, selvitysten ja määrittelyn jälkeen ollaan lähestymässä maalia käynnissä olevien käyttöönotto- ja toteutusprojektien myötä. Jotta uuden järjestelmän mukaisten 3D-tonttien suunnittelu- ja rakentamisprosessin käynnistämiselle olisi olemassa edellytykset, asemakaavassa tulisi olla määriteltyinä erilaisia päällekkäisiä käyttötarkoituksia joko tietyille korkeusväleille tai kerroksille.
Asemakaavan jälkeen viranomaisprosessissa laadittaisiin tonttijako, jossa 3D-tontti saa koordinaattitarkan matemaattisen ulottuvuuden ja uudet suunnitellut kiinteistötunnukset. Tonttijaossa määriteltäisiin suunnitellun 3D-tontin rakennusoikeus ja siitä ilmenisi, sijaitseeko 3D-tontti perinteisen niin sanotun peruskiinteistön ylä- vai alapuolella.
Tässä vaiheessa osapuolilla tulisi olla tehtynä hankkeen rakentamissuunnitelmat sekä toteuttamissopimus. Siihen pitäisi sisältyä yhteisjärjestelysopimus kiinteistöjen välisistä käyttöoikeuksista. Hankkeen onnistunut läpivienti edellyttää, että myös rakennuslupa tullaan myöhemmässä vaiheessa hakemaan näiden samojen mitoitusten ja järjestelysopimusten mukaisesti.
Tonttijaon hyväksymisen jälkeen kohteeseen haettaisiin rakennuslupa, joka voitaisiin myöntää vähäisenä poikkeamisena MRL 81 §:stä kiinteistönmuodostajan puoltavan lausunnon myötävaikutuksella. 3D-kiinteistön muodostaminen tehtäisiin lohkomalla rakennusluvan jälkeen. Lopuksi rakennusvalvonta perustaisi tarvittavat käyttöoikeudet rakennusrasitteina tai luultavasti yleisimmin yhteisjärjestelypäätöksellä. Prosessia on vielä tarpeen hioa yhteistyössä eri viranomaisten ja muiden toimijoiden kesken.
3D-tontteja myös
voimassa oleviin kaavoihin
Kaavaprosessien pitkäkestoisuuden takia projektissa pidetään tärkeänä, että myös nykyisin jo voimassaolevien asemakaavojen pohjalta olisi mahdollista muodostaa 3D-kiinteistöjä. Voimassaolevien asemakaavojen perusteella suunniteltujen ja osin jo rakenteillakin olevien suurten hankkeiden kuten Helsingin Keski-Pasilan, Kalasataman ja Espoon Tapiolan omistusjärjestelyissä olisi saatavissa merkittävää etua, jos 3D-kiinteistöjen muodostaminen olisi tarvittavissa kohdin mahdollista.
Muita monien tahojen mielestä kiinnostavia kohteita 3D-kiinteistönmuodostukselle ovat esimerkiksi useiden kiinteistöjen alle ulottuvat parkkiluolat, sekä pienimuotoisemmat hybridikohteet, joissa alakerroksissa sijaitsee vaikkapa liike- tai toimistotilaa ja yläkerroksissa asuntoja.
Suurin osa 3D-kiinteistöistä tultaneen rekisteröimään suurimpien kaupunkien alueella ja niiden toimesta. Toiminta tulee edellyttämään näissä kaupungeissa muun muassa kolmiulotteisten tonttijakojen suunnitelmakuvien (tonttijakokarttojen) ja 3D-kiinteistötoimitusten toimituskarttojen tuottamista ja arkistointia.
Koska kiinteistötietojärjestelmän (KTJ) rekisterikartalla ei ole tarkoitus kuvata 3D-kiinteistön sijainnista kuin projisoitu 2D-alue, kunkin 3D-kiinteistön tarkan ulottuvuuden sisältävä 3D-toimituskartta tulee olemaan oleellisen tärkeä dokumentti tietopalvelun näkökulmasta. Lisäksi KTJ:n aineistorajapinnasta tullee olemaan saatavilla erikseen tilattava 3D-malli yhdestä tai useammasta 3D-kiinteistökohteesta.
3D-kiinteistöjä mahdollisesti vuonna 2017
Jotta 3D-kiinteistöjen muodostamisen vähimmäisedellytykset, toiminnan mahdollistavat tietojärjestelmät ja niiden käyttäjät saadaan tarvittavaan valmiuteen, lainvalmistelijoilla, kaupunkien kiinteistönmuodostajilla, järjestelmätoimittajilla ja maanmittauslaitoksen sovelluskehittäjillä on vielä paljon työtä tehtävänä.
Maa- ja metsätalousministeriön tavoitteena on, että vuonna 2017 3D-kiinteistöjen muodostaminen olisi mahdollista. Mikäli työ etenee ilman erityisiä vastoinkäymisiä, jo reilun vuoden kuluttua voisi olla mahdollista rekisteröidä Suomen ensimmäinen 3D-kiinteistö. 
Kirjoittaja työskentelee toimistopäällikkönä Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kaupunkimittausosastolla.
Klikkaa kuvaa niin näet tarkemmat tiedot ja suuremmat kuvat
Teknisten edellytysten valmistelu etenee
■ Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen määrittelyprojektin raportti valmistui kuluvan vuoden alussa.
Maanmittauslaitos asetti huhtikuussa käyttöönotto- ja toteutusprojektit ja elokuussa maa- ja metsätalousministeriö perusti lainsäädäntötyöryhmän. Näissä on osallisina maa- ja metsätalousministeriön, maanmittauslaitoksen, Helsingin ja Espoon kaupunkien, Kuntaliiton ja oikeusministeriön edustajia.
Käynnissä olevassa työssä luodaan tekniset edellytykset kolmiulotteisten kiinteistöjen suunnittelemiseksi tonttijaolla sekä niiden muodostamiseksi ja rekisteröimiseksi kiinnityskelpoisiksi omistusyksiköiksi kiinteistötietojärjestelmään (KTJ).
Oleellisena osana huomioidaan, että maanmittauslaitoksen KTJ-asiakkaat, esimerkiksi verohallinto ja väestörekisterikeskus, saavat riittävät tiedot KTJ:n järjestelmämuutoksista aiheutuvista sopeutustarpeista omiin järjestelmiinsä. Joitakin muutoksia tullaan tekemään muun muassa kiinteistönmuodostamis- ja kiinteistörekisterilakiin ja vastaaviin asetuksiin, maakaareen sekä esimerkiksi rakentamismääräyskokoelman palomuurimääräyksiin.
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen on perustuttava aina asemakaavaan. Tästä johtuen järjestelmän käyttöönoton yhtenä perusedellytyksenä on tarvittavien asemakaavamerkintöjen ja määräysten määrittäminen sekä joidenkin maankäyttö- ja rakennuslain ja asetuksen muutosten valmistelu. Näiden osalta työryhmät ovat tiiviissä yhteistyössä näitä määrittelyjä ja muutoksia valmistelevan ympäristöministeriön kanssa.
Helsingin Kalasataman REDI-hanke on esimerkki kohteesta, jossa kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus olisi hyödyksi.
Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus tulee vaihtoehtoiseksi toteutustavaksi useita käyttötarkoituksia sisältävien rakennuskompleksien suunnittelussa. Helsingin Keski- Pasilan Tripla-kauppakeskukseen suunnitellaan monia toimintoja.
Teknisten edellytysten valmistelu etenee
■ Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen määrittelyprojektin raportti valmistui kuluvan vuoden alussa.
Maanmittauslaitos asetti huhtikuussa käyttöönotto- ja toteutusprojektit ja elokuussa maa- ja metsätalousministeriö perusti lainsäädäntötyöryhmän. Näissä on osallisina maa- ja metsätalousministeriön, maanmittauslaitoksen, Helsingin ja Espoon kaupunkien, Kuntaliiton ja oikeusministeriön edustajia.
Käynnissä olevassa työssä luodaan tekniset edellytykset kolmiulotteisten kiinteistöjen suunnittelemiseksi tonttijaolla sekä niiden muodostamiseksi ja rekisteröimiseksi kiinnityskelpoisiksi omistusyksiköiksi kiinteistötietojärjestelmään (KTJ).
Oleellisena osana huomioidaan, että maanmittauslaitoksen KTJ-asiakkaat, esimerkiksi verohallinto ja väestörekisterikeskus, saavat riittävät tiedot KTJ:n järjestelmämuutoksista aiheutuvista sopeutustarpeista omiin järjestelmiinsä. Joitakin muutoksia tullaan tekemään muun muassa kiinteistönmuodostamis- ja kiinteistörekisterilakiin ja vastaaviin asetuksiin, maakaareen sekä esimerkiksi rakentamismääräyskokoelman palomuurimääräyksiin.
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen on perustuttava aina asemakaavaan. Tästä johtuen järjestelmän käyttöönoton yhtenä perusedellytyksenä on tarvittavien asemakaavamerkintöjen ja määräysten määrittäminen sekä joidenkin maankäyttö- ja rakennuslain ja asetuksen muutosten valmistelu. Näiden osalta työryhmät ovat tiiviissä yhteistyössä näitä määrittelyjä ja muutoksia valmistelevan ympäristöministeriön kanssa.