KIINTEISTÖT
Siirtokelpoisten tilojen laatu paranee
Tilapäisten toimitilojen käyttö lisääntyy kunnissa
Sisäilmaongelmat ja kasvavien kuntien investointiruuhkat lisäävät väliaikaisten toimitilojen tarvetta kunnissa. Siirrettävien tilojen laatu paranee ja markkinoille tulee myös uusia toimijoita.
Teksti ja KUVAT Paavo Taipale
Mäntsälän Hyökännummen koululla on ollut kuluvan lukuvuoden alusta käytössä Temporent Oy:ltä vuokrattuna 450 neliömetriä siirrettäviä koulutiloja. Tiloissa toimii viisi opetusryhmää, joissa on yhteensä lähes sata oppilasta 3.–6. luokilta. Koulun oppilasmäärä on kasvanut nopeasti, ja kunnan investointiohjelmaan koulun laajennus on tulossa vasta 2018. Kokemukset pihakoulusta ovat myönteisiä.
– Luokkahuoneesta toiseen pääsee kulkemaan suoraan, tilat ovat valoisia ja ilmanvaihto on toiminut kuluneen talven säillä hyvin. Myös pienryhmätilat ovat helposti käytettävissä. Ne toimivat hyvin eriytetyssä opetuksessa, luokanopettaja Marja Isomäki sanoo.
Pihakoulun käytävä on tosin Isomäen mielestä ahdas, mutta kunkin luokan oma sisäänkäynti toisaalta rauhoittaa tiloja, kun useamman luokan oppilaat eivät tungeksi yhtä aikaa samassa aulassa. Hätäpoistuminen onnistuu tiloista neljään suuntaan.
Tyytyväiseltä vaikuttaa myös Hyökännummen koulun rehtori Hanna Oresmaa.
– Tilat ovat toimivia ja ulkonäkö istuu myös pääkoulun ympäristöön hyvin. Siksi puhummekin pihakoulusta, emmekä parakista.
Oresmaa korostaa eriyttämistilan tärkeyttä nykyopetuksessa. Äänieristys on myös osoittautunut hyväksi ainakin reaaliaineiden opetuksessa. Alkuvaiheen pelot välituntipihan kutistumisesta osoittautuivat turhiksi.
Hyökännummi sijaitsee aivan Tuusulan rajalla, Kellokosken taajaman naapurissa. Pitemmän aikavälin koulutilaratkaisut odottavat lopullista poliittista päätöstä siitä, missä alueen yläkoululaiset tulevaisuudessa koulunsa käyvät.
– Vaihtoehtoina on joko laajentaa Hyökännummen koulu yhtenäiskouluksi, tai sopia Tuusulan kanssa yläkouluikäisten oppilaiden koulunkäynnistä Kellokoskella. Emme siis itse asiassa vielä tarkkaan tiedä, millaista pysyvää koulua tänne odotamme, rehtori Oresmaa kertoo.
Sisäilmaongelmat tekivät Mäntsälästä vuokraajan
Siirrettävien tilojen käyttö on Mäntsälässä uutta. Myös kunnan rakennuttamispäällikkö Pekka Savolainen on Hyökännummen tilaratkaisuun tyytyväinen.
– Tilat saatiin käyttöön hyvissä ajoin ennen määräaikaa ja ne ovat toimivat. Irtokalustus on kunnan omistamaa.
– Siirrettäviä tiloja on aiemmin hankittu päiväkotikäyttöön omaksi noin 2 500 neliömetriä. Tilapäiskäyttöön hankittuina nämä Hyökännummen tilat ovat ensimmäiset. Aiemmin tällaisia tiloja on tarvittu vain satunnaisesti joidenkin remonttien yhteydessä, Savolainen kertoo.
Vuokrasopimus on tehty neljäksi vuodeksi. Savolainen pitää kymmenen vuoden vuokra-aikaa pisimpänä mahdollisena, vaikka onkin nähnyt laskelmia, jotka näyttäisivät vuokrauksen olevan järkevä ratkaisu vielä pidemmälläkin ajalla. Kaiken kaikkiaan vuokratiloja on Mäntsälässä tällä hetkellä noin viisi prosenttia kaikista kunnan toimitiloista.
– Nyt viime syksynä tilanne räjähti käsiin, kun 9 000 neliömetrin Ehnroosin koulu keskustassa määrättiin sisäilmaongelmien vuoksi käyttökieltoon. Sinne hankittiin väistötiloiksi 4 700 neliömetriä siirrettäviä tiloja, yhteensä kahdeksaan eri rakennukseen, Savolainen kertoo.
Ehnroosin koulun ympäristöön Mäntsälän kirkonkylän Koulukeskuksen alueelle nousi viime loka-helmikuun välisenä aikana yhteensä viisi Parmacon siirrettävää koulurakennusta, joihin sijoittui suurin osa koulun toiminnoista: hallintorakennus, eri aineiden opetustiloja ja viimeisenä kotitalousluokka ja kodinhoitotilat sekä jakelukeittiö ja ruokala.
Hyökännummen tilojen pystytys- ja purkukustannukset ovat yhteensä 120 000 euroa. Ehnroosin koulun rakennusten pystytys ja purku puolestaan maksoi 1,5 miljoonaa euroa.
Mäntsälään tällä hetkellä vuokrattuna olevien tilapäisten rakennusten käyttökulujen on arvioitu olevan lähes puolitoistakertaiset tavanomaisiin toimitiloihin verrattuna, eli 350 000–400 000 euroa vuodessa. Vuokrakulut ovat 635 000 vuodessa. Sähkölämmitys nostaa käyttökuluja eikä tilojen energiatehokkuus vastaa pysyvän rakennuksen tasoa.
Vuokrasopimukset on Mäntsälässä muotoiltu niin, että pystytys ja purku on erotettu käytönaikaisesta vuokrasta. Tällöin ei ylläpitovuokran tasosta tarvitse neuvotella, jos sopimusta joudutaan jatkamaan.
Markkinat toimivat
Pekka Savolainen pitää siirrettävien toimitilojen markkinoita toimivina. Tarjouksia on yleensä saatu kolme, kun on vaadittu rakennusten olevan puurunkoisia. Temporentin tuloa Suomen markkinoille hän pitää hyvänä ja kilpailu toimii.
– Vuokratilojen hankintasopimuksiin kannattaa sisällyttää päätoteuttajan velvoitteet vuokrananantajalle. Lisäksi on yleisesti hyvä verrata palvelusisältöjä. Me käytämme sitä olennaisena tekijänä tarjousten vertailussa. Esimerkiksi ilmastointihuolto kuuluu joillakin toimittajilla sopimukseen, toisilla ei.
Palvelusisältö on yksi laatupisteiden peruste tarjousvertailussa. Toinen tärkeä peruste on energiatehokkuus. Mäntsälässä tarjouskilpailuissa on käytetty hinnan painoarvona 60 prosenttia ja laadun painoarvona 40 prosenttia. Siitä käytännössä puolet tulee energiatehokkuudesta, joka todennetaan e-luvulla.
Hyökännummen alakoulun laajennus ja päiväkoti sekä Riihenmäen yhtenäiskoulun alakouluosa on tarkoitus toteuttaa elinkaarimallilla. Hankkeiden arvo on yhteensä 25 miljoonaa euroa. Lisäksi kohteisiin solmitaan 20 vuoden ylläpitosopimus. Tarjouskilpailut hankkeiden toteuttajista ovat parhaillaan käynnissä. Rakennustyöt Riihenmäen koulun osalta alkanevat keväällä 2016.
– Hankkeet uudistavat kouluverkkoa. Äskettäin valmistui kaksi koulua, joiden vaikutuspiiristä lakkautettiin neljä koulua aiemmin lakkautetun yhden koulun lisäksi. Kunta on myynyt viisi koulua ja yksi on vielä myytävänä, Savolainen kertoo.
Klikkaa kuvaa niin näet tarkemmat tiedot ja suuremmat kuvat
Siirrettävien tilojen markkinoille uusia tekijöitä
■ Suomessa siirrettävien tilojen vuokramarkkinoita ovat perinteisesti hallinneet Cramo Adapteo ja Parmaco. Viime vuonna Ruotsalainen Temporent aloitti toiminnan Suomessa. Ruotsissa yhtiöllä on tiloja vuokralla yhteensä 180 000 m2. Mäntsälän Hyökännummen koulu on sen ensimmäinen kohde Suomessa.
Temporentin Suomen maajohtaja Frank Blomqvist sanoo yhtiön kilpailevan hankintahinnan sijasta modulien liikuteltavuudella, hyvällä ääneneristyksellä ja energiatehokkuudella sekä toimitusajalla ja elinkaarikustannuksilla. Myös ulkonäöllä on merkitystä.
– Sekä sisä- että ulkotilojen ulkonäköön on kiinnitetty erityistä huomiota. Esimerkiksi ulkovuoraukset ovat puuta, joten ne on helppo maalata ympäristöönsä sopiviksi. Tarjoamme vuokratiloiksi taloja, emme parakkeja, joiksi siirtotilat usein ymmärretään, Blomqvist sanoo.
Toimitilat voidaan rakentaa kahteen kerrokseen. Kaikki väliseinät ovat siirrettäviä tai liikuteltavia. Temporent-tilojen yksi kilpailuvaltti on tilojen hyvä äänieristys. Esimerkiksi koulutiloissa kiinnityspintoina käytettävät takaseinämateriaalit toimivat ääntä vaimentavina elementteinä.
– Myös palvelusopimuksemme ovat pääsääntöisesti kattavampia kuin kilpailijoillamme. Muun muassa tilojen vakuutukset kuuluvat meillä sopimuksiin, Frank Blomqvist sanoo.
– Tarjouspyyntöjä on viime aikoina tullut runsaasti ja joudumme harkitsemaan mitä kaikkea voimme tarjota. Pyrimme myös hankkimaan asiakkuuksia yksityissektorilta, sillä siellä hankintapäätökset syntyvät nopeammin.
Uudet toimijat tervetulleita
Liiketoiminnan johtaja Petri Moksén Cramo Adapteosta arvioi siirrettävien tilojen markkinoiden kasvavan vakaasti noin viiden prosentin vuosivauhdilla. Hän myöntää, että kysynnän kasvu johtuu suurelta osin erityisesti kuntien rakennusten sisäilmaongelmista.
– Niin meillä kuin muillakin korjausrakentamisen piirissä toimivilla riittää tekemistä.
Kilpailutilanne on Moksénin mielestä terve. Markkina on silloin hyvä, kun on useampi tasavahva toimija.
– Toimimme melko perinteisillä vuokrausmalleilla. Pitemmissä useiden vuosien sopimuksissa saattaa olla mukana rahoituselementtejä, mutta enemmänkin panostamme tuotteiden laatuun.
Moksénin näkemyksen mukaan monet kunnat toimivat jo suunnitelmallisesti väistötilojen hankinnassa. Silloin myös tarjoajat voivat varautua tilanteeseen.
– Jos tilaongelma yllättää kunnan housut kintuissa, joudutaan puolin ja toisin toimimaan kiireessä. Kiire näkyy usein myös hinnoissa.
Hän huomauttaa, että Ruotsissa vuokrausala itse on laatinut suosituksia siitä, miten vuokrasopimuksia kilpailutetaan. Suomessa markkina on pienempi ja toimijat erikokoisia eikä vastaavaa ole vielä näköpiirissä.
– Kun olemme suurin, niin tietysti meidänkin pitäisi asiassa aktivoitua, Moksén myöntää.
Parmaco tähyää Ruotsiin
Parmacon toimitusjohtajan Ossi Alastalon mukaan väistötiloille riittää kysyntää. Kaikkea ei hänen mielestään edes kannattaisi remontoida, vaan korvata uusilla. Kaikkia tiloja ei kannata rakentaa pysyviksi. Remonttien vuoksi tarvittavat väistötilat muodostavat kolme neljännestä kaikesta siirrettävien toimitilojen vuokrauksesta ja loppuosa on tilapäisesti lisääntyneen tilantarpeen seurausta.
– Väistötilojen vuokraus kouluremontteihin alkoi Suomessa vuonna 1999. Siitä lähtien sisäilmakorjausten edellyttämien väistötilojen kysyntä on kasvanut koko ajan. Tavallaan murheellista on se, että nyt on samoja kohteita korjattu jo toistamiseen. Tilanne on kansantaloudenkin kannalta kestämätön, Alastalo sanoo.
Vuokratilamarkkinat elävät, ja Pohjoismaat on kotimarkkina monelle yritykselle. Parmaco tutkailee Ruotsin markkinoita ja Alastalo näkee sen erittäin vetovoimaisena varsinkin rakennusten vuokraamisessa. Yhtiössä seurataan elinkaarimalleista kunnissa käytävää keskustelua tiiviisti.
– Tavoitteena on kirkastaa viestiä siitä, että jos vuokratiloissa ilmenee ongelmia, ne ovat aina vuokranantajan vastuulla. Elinkaarihankkeissa vastuiden jako on usein epäselvempi.
Alastalo toivoo vuokratilojen tarjouskilpailujen järjestäjien muistavan, että kyse ei ole rakennuttamisesta itselle, vaan tilojen vuokrauksesta. Tilaajien tulisi ymmärtää omistajan riskin kohdentuminen vuokranantajaan ja sen vaikutus tarjouskilpailuun.
– Asiakas tietysti viime kädessä arvioi, ovatko tilatoimittajan ehdottamat ratkaisut hyviä.
Siirrettävien tilojen markkinoille uusia tekijöitä
■ Suomessa siirrettävien tilojen vuokramarkkinoita ovat perinteisesti hallinneet Cramo Adapteo ja Parmaco. Viime vuonna Ruotsalainen Temporent aloitti toiminnan Suomessa. Ruotsissa yhtiöllä on tiloja vuokralla yhteensä 180 000 m2. Mäntsälän Hyökännummen koulu on sen ensimmäinen kohde Suomessa.
Temporentin Suomen maajohtaja Frank Blomqvist sanoo yhtiön kilpailevan hankintahinnan sijasta modulien liikuteltavuudella, hyvällä ääneneristyksellä ja energiatehokkuudella sekä toimitusajalla ja elinkaarikustannuksilla. Myös ulkonäöllä on merkitystä.
– Sekä sisä- että ulkotilojen ulkonäköön on kiinnitetty erityistä huomiota. Esimerkiksi ulkovuoraukset ovat puuta, joten ne on helppo maalata ympäristöönsä sopiviksi. Tarjoamme vuokratiloiksi taloja, emme parakkeja, joiksi siirtotilat usein ymmärretään, Blomqvist sanoo.
Toimitilat voidaan rakentaa kahteen kerrokseen. Kaikki väliseinät ovat siirrettäviä tai liikuteltavia. Temporent-tilojen yksi kilpailuvaltti on tilojen hyvä äänieristys. Esimerkiksi koulutiloissa kiinnityspintoina käytettävät takaseinämateriaalit toimivat ääntä vaimentavina elementteinä.
– Myös palvelusopimuksemme ovat pääsääntöisesti kattavampia kuin kilpailijoillamme. Muun muassa tilojen vakuutukset kuuluvat meillä sopimuksiin, Frank Blomqvist sanoo.
– Tarjouspyyntöjä on viime aikoina tullut runsaasti ja joudumme harkitsemaan mitä kaikkea voimme tarjota. Pyrimme myös hankkimaan asiakkuuksia yksityissektorilta, sillä siellä hankintapäätökset syntyvät nopeammin.
Uudet toimijat tervetulleita
Liiketoiminnan johtaja Petri Moksén Cramo Adapteosta arvioi siirrettävien tilojen markkinoiden kasvavan vakaasti noin viiden prosentin vuosivauhdilla. Hän myöntää, että kysynnän kasvu johtuu suurelta osin erityisesti kuntien rakennusten sisäilmaongelmista.
– Niin meillä kuin muillakin korjausrakentamisen piirissä toimivilla riittää tekemistä.
Kilpailutilanne on Moksénin mielestä terve. Markkina on silloin hyvä, kun on useampi tasavahva toimija.
– Toimimme melko perinteisillä vuokrausmalleilla. Pitemmissä useiden vuosien sopimuksissa saattaa olla mukana rahoituselementtejä, mutta enemmänkin panostamme tuotteiden laatuun.
Moksénin näkemyksen mukaan monet kunnat toimivat jo suunnitelmallisesti väistötilojen hankinnassa. Silloin myös tarjoajat voivat varautua tilanteeseen.
– Jos tilaongelma yllättää kunnan housut kintuissa, joudutaan puolin ja toisin toimimaan kiireessä. Kiire näkyy usein myös hinnoissa.
Hän huomauttaa, että Ruotsissa vuokrausala itse on laatinut suosituksia siitä, miten vuokrasopimuksia kilpailutetaan. Suomessa markkina on pienempi ja toimijat erikokoisia eikä vastaavaa ole vielä näköpiirissä.
– Kun olemme suurin, niin tietysti meidänkin pitäisi asiassa aktivoitua, Moksén myöntää.
Parmaco tähyää Ruotsiin
Parmacon toimitusjohtajan Ossi Alastalon mukaan väistötiloille riittää kysyntää. Kaikkea ei hänen mielestään edes kannattaisi remontoida, vaan korvata uusilla. Kaikkia tiloja ei kannata rakentaa pysyviksi. Remonttien vuoksi tarvittavat väistötilat muodostavat kolme neljännestä kaikesta siirrettävien toimitilojen vuokrauksesta ja loppuosa on tilapäisesti lisääntyneen tilantarpeen seurausta.
– Väistötilojen vuokraus kouluremontteihin alkoi Suomessa vuonna 1999. Siitä lähtien sisäilmakorjausten edellyttämien väistötilojen kysyntä on kasvanut koko ajan. Tavallaan murheellista on se, että nyt on samoja kohteita korjattu jo toistamiseen. Tilanne on kansantaloudenkin kannalta kestämätön, Alastalo sanoo.
Vuokratilamarkkinat elävät, ja Pohjoismaat on kotimarkkina monelle yritykselle. Parmaco tutkailee Ruotsin markkinoita ja Alastalo näkee sen erittäin vetovoimaisena varsinkin rakennusten vuokraamisessa. Yhtiössä seurataan elinkaarimalleista kunnissa käytävää keskustelua tiiviisti.
– Tavoitteena on kirkastaa viestiä siitä, että jos vuokratiloissa ilmenee ongelmia, ne ovat aina vuokranantajan vastuulla. Elinkaarihankkeissa vastuiden jako on usein epäselvempi.
Alastalo toivoo vuokratilojen tarjouskilpailujen järjestäjien muistavan, että kyse ei ole rakennuttamisesta itselle, vaan tilojen vuokrauksesta. Tilaajien tulisi ymmärtää omistajan riskin kohdentuminen vuokranantajaan ja sen vaikutus tarjouskilpailuun.
– Asiakas tietysti viime kädessä arvioi, ovatko tilatoimittajan ehdottamat ratkaisut hyviä.