KIINTEISTÖT

Hämeenlinnaan kesällä 2018 valmistuva Nummen palvelukeskus tarjoaa nykyaikaiset munneltavat tilat monille eri käyttäjäryhmille vauvasta vaariin.
Hämeenlinnaan kesällä 2018 valmistuva Nummen palvelukeskus tarjoaa nykyaikaiset munneltavat tilat monille eri käyttäjäryhmille vauvasta vaariin.

Hämeenlinna kokeilee uudenlaista mallia lähipalveluihin

Nummen palvelukeskus suunnitelti in käyttäjien ehdoilla

Hämeenlinnassa haetaan uutta ajattelua kiinteistöasioihin. Kaupungilla on paljon huonokuntoisia kiinteistöjä ja huonoja kokemuksia rakentamisesta. Toisaalta halutaan saada kaupungin asukkaiden ja tilojen käyttäjien ääni paremmin kuuluviin. Yhdeksi ongelmaksi osoittautui, että käyttäjien toiveiden tulkkaaminen rakennuttajan kielelle ei ollut helppoa.

Teksti Soili Helminen

Kuvat Linja Arkkitehdit Oy

Nummen palvelukeskus on Hämeenlinnalle monella tavalla edelläkävijähanke. Palvelukeskukseen rakennetaan uudenlaista lähipalvelujen mallia käyttäjien tarpeiden mukaan. Keskus toteutetaan elinkaarihankkeena ja rahoitetaan kiin­teistö- leasingillä.

Nummen palvelukeskuksen rakennustyöt käynnistyvät tänä keväänä ja keskus otetaan käyttöön kesällä 2018. Keskuksen rakennuskustannukset ovat 23 miljoonaa euroa ja kokonaispinta-ala noin 10 000 neliömetriä.

Seuraavien 25 vuoden aikana Hämeenlinnan lasten ja nuorten lautakunnan kustannuksista suunnataan pelkästään kiinteistöihin noin 400 miljoonaa euroa.

– Kiinteistömassa on saatava nykyistä paremmin haltuun. Hämeenlinnassa on paljon huonokuntoisia kiinteistöjä ja tälläkin hetkellä toista tuhatta lasta on väistötiloissa. Tilojen terveellisyyden ja turvallisuuden varmistaminen on ensisijaista, mutta samaan aikaan on pystyttävä löytämään myös kustannussäästöjä, sanoo tilaajajohtaja Markku Rimpelä kaupungin lasten, nuorten ja elämänlaadun tilaajayksiköstä.

Asukkaiden ja asiakkaiden äänen kuuluminen tulee entistä tärkeämmäksi kaupungin palvelujen järjestämisessä, Rimpelä sanoo. Nummen palvelukeskus on Hämeenlinnan harppaus kohti uudenlaista rakentamista ja suunnittelua.

Rakennuttajalle vastuuta elinkaarimallilla

Hämeenlinnan kaupungin huonot kokemukset rakentamisesta vahvistivat päätöstä käyttää Nummen palvelukeskuksen rakentamisessa elinkaarimallia.

– Meillä on todettu uusissakin rakennuksissa sisäilma- ja laatuongelmia. Nummen palvelukeskuksen kokonaisinvestointi on niin suuri, että halusimme varmistaa keskuksen toimivuuden ja riittävän pitkän käyttöiän. Elinkaarimallissa rakennuttaja ottaa vastuun lopputuloksesta ja huollosta ennalta sovitun elinkaaren ajaksi. Kun itselleen rakentaa, kiinteistö pysyy pitempään kunnossa, sanoo Hämeenlinnan tilaajapäällikkö Antti Karrimaa.

Haastava neuvottelumenettely

Nummen palvelukeskuksen toimintojen suunnitteluun osallistuivat kaikki tulevat käyttäjäryhmät. Suunnitelmaa ovat olleet tekemässä koulujen opettajat, nuorisotoimen, kouluterveydenhuollon ja neuvolan edustajat, ikäihmisten palvelujen ja liikuntapalvelujen suunnittelijat, kirjastotoimen työntekijät, koululaiset ja päiväkotilapset. Tapaamisten ja kyselyjen perusteella rakennettiin yhteinen visio siitä, mitä palvelukeskus tulee tarjoamaan.

Kun oma tavoite oli selvillä, pallo siirtyi rakennuttajaehdokkaille. Hämeenlinna päätyi kilpailuttamaan hankkeen neuvottelumenettelyllä, jossa ei annettu tarkkaa tarjouspyyntöä vaan kerrottiin omat toiveet ja toiminnan lähtökohdat ja pyydettiin rakennuttajia esittämään ratkaisuja niiden toteuttamiseksi.

– Toiminnallinen suunnitelma annettiin rakennuttajaehdokkaille tarjouspyynnön pohjaksi. Emme halunneet lähteä teknisistä määrittelyistä vaan toiminnallisista tarpeista, koska halusimme varmistaa, että saamme käyttöön parhaat ehdotukset emmekä rajaa ennakolta hyviä ideoita pois, Karrimaa sanoo.

Rakennuttajaksi valikoitui YIT:n ja Caverionin muodostama konsortio.

– Keskusteluyhteyden syntyminen tuotti vaikeuksia, sillä eri käyttäjäryhmien toiveiden tulkkaaminen rakennuttajan kielelle ei ollut helppoa. Vaikka prosessi oli työläs, se kannatti. Myös tarjoaja on kertonut oppineensa paljon suunnitteluprosessin aikana, Karrimaa sanoo.

Innovatiivisia ratkaisuja

Monialainen suunnitteluprosessi synnytti useita täysin uusia tilaratkaisuja. Tilojen käyttäjien, arkkitehtien, suunnittelijoiden, elinkaariosaajien ja pedagogisten asiantuntijoiden yhteistyö sai aikaan paitsi joustavan ja muunneltavan kokonaisratkaisun, myös teknisiä innovaatioita.

Sellaisia ovat esimerkiksi muunneltavat ilmiötornit ja tilanjakamisessa käytettävät Vertex-kulmat, valaistussäätöjen hyödyntäminen erilaisten vireystilojen aikaansaamiseksi ja muut valon ja äänen suuntaamisen erikoisratkaisut. Myös rakennuksen energiatehokkuus on huippuluokkaa.

Koulutilat on suunniteltu tukemaan interaktiivisuutta ja oppimista opettamisen sijaan. Voittaneessa suunnitelmassa on vähän seiniä, sillä tilojen on muuntauduttava erilaisiin opetustilanteisiin ja erikokoisissa ryhmissä työskentelyyn.

– Uusi oppiminen perustuu ilmiöpohjaisuuteen: opettajien on tehtävä yhteistyötä yli ainerajojen, sillä ilmiöiden ymmärtäminen vaatii erilaisten osaamisten yhdistämistä. Tämä muutos mullistaa opettajien työskentelyn ja haastaa heidät aivan uudella tavalla, Karrimaa sanoo.

Nummen palvelukeskuksen koululaisille on tarjolla keskittymistä vaativaan työhön pienempiä, yksityisempiä ja rauhallisen työnteon tiloja. Vaihtoehtoisesti käytössä on myös intensiivisen ryhmätyön alueita sekä aulatila isoja julkisia tapahtumia varten.

– Tilakokonaisuus edustaa tämänhetkistä huippusuunnittelua. Nummen palvelukeskuksen avainsanoja ovat fyysisyys, yhteisöllisyys, digitaalisuus ja alueellisuus, kertoo Rimpelä.

Tilaratkaisuissa vaaditaan joustoa

Hämeenlinnassa on johdonmukaisesti pyritty eroon palvelujen hajanaisuudesta. Lasten ja nuorten palvelujen järjestämisen elämänkaariperiaatteesta halutaan pitää kiinni myös jatkossa sote-uudistuksesta huolimatta. Sen vuoksi Nummen palvelukeskukseenkin on tulossa myös neuvola- ja terveydenhuoltopalveluja.

Nummen palvelukeskukseen luodaan kohtaamisen ja yhdessäolon mahdollisuuksia eri-ikäisille kuntalaisille: ruokailutilojen on suunniteltu tarjoavan lounasta koululaisten lisäksi myös alueen ikäihmisille, ja mummot ja vaarit aiotaan toivottaa tervetulleiksi koulukummeiksi. Tällaisesta toiminnasta Hämeenlinnassa on jo entuudestaan hyviä kokemuksia.

Palvelukeskuksesta halutaan luoda alueensa sosiaalisen elämän keskus, jossa viihdytään ympäri vuoden ja myös viikonloppuisin. Nummen alue kasvaa tulevien vuosien aikana noin 15 000 asukkaan alueeksi, jonne tarvitaan lasten ja nuorten lisäksi palveluja myös aikuisille.

Itse rakennuksen lisäksi pihat ja ulkoalue ovat tärkeässä roolissa. Keskuksen harrastus- ja oleskelualueet ovat kaupunginosan kaikkien asukkaiden käytössä. Pihoja ei myöskään haluttu rajata niin, että eri-ikäiset lapset ja nuoret oleilisivat erillisissä karsinoissa, vaan heidän halutaan viihtyvän myös yhdessä.

– Hämeenlinna on perinteinen koulukaupunki ja lapset ja nuoret ovat aina olleet korkealla kaupungin päättäjien prio­riteeteissa. Sijaintimme monen muun kasvukeskuksen lähellä kannustaa panostamaan vetovoimatekijöihin. Panostukset yhteisöllisyyteen, lapsiin ja nuoriin houkuttavat erityisesti lapsiperheitä, Rimpelä sanoo.

Kirjoittaja työskentelee Kuntarahoitus Oyj:n viestintäpäällikkönä.

Kiinteistöleasing ensi kertaa Hämeenlinnan käytössä

Hämeenlinna kilpailutti hankkeen yhteydessä rahoituksen kolmella eri tavalla, joissa selvitettiin vaihtoehtoina taserahoitus kaupungille, taserahoitus tytäryhtiölle ja kiinteistöleasing. Kilpailutuksen jälkeen kaupunki päätyi valitsemaan rahoitusmuodoksi leasingin. Palvelukeskuksen rahoittaja ja kiinteistön omistaja leasingkauden aikana on Kuntarahoitus Oyj.

Kiinteistöleasingissa asiakas kilpailuttaa ja valitsee rakentamisesta vastaavan urakoitsijan ja vuokraa kohteen rahoittajalta leasingsopimuksella sen valmistuttua. Asiakas, urakoitsija ja rahoittaja solmivat keskenään rakennuttamissopimuksen, joka täydentää asiakkaan ja urakoitsijan välistä urakkasopimusta.

Rahoitusmuodon valinnalla ei kaupungin mukaan ollut käytännössä merkitystä vuosittaisiin kustannuksiin tai kaupungin taloudelliseen tilanteeseen: hankkeen vuosikustannukset kaupungille ovat kokoluokaltaan samat kuin taselainalla rahoitetulla hankkeella. Lyhyellä aikavälillä leasingvuokraus tosin hidastaa kaupungin velkaantumistahtia.

Hämeenlinnan rahoitusportfoliossa ei ole aiemmin käytetty kiinteistöleasingia. Leasingin käytön nähdään jakavan rahoituskokonaisuuteen liittyviä riskejä. Kaupungille Nummen palvelukeskushankkeesta saadaan jatkoa ajatellen arvokasta kokemusta sekä elinkaarimallista että leasingrahoituksesta.

Kiinteistöleasingin suosio on kasvamassa nopeasti. Tyypillisiä kiinteistöleasingilla rahoitettavia kohteita ovat esimerkiksi koulut, päiväkodit ja monitoimitalot.

Havainnekuva palvelukeskuksen sisätiloista. Takaosassa keskellä näkyvä muunneltava ilmiötorni on tulosta monialaisen suunnittelijaryhmän yhteistyöstä tilaajan edustajien kanssa.
Havainnekuva palvelukeskuksen sisätiloista. Takaosassa keskellä näkyvä muunneltava ilmiötorni on tulosta monialaisen suunnittelijaryhmän yhteistyöstä tilaajan edustajien kanssa.
Havainnekuva Nummen palvelukeskuksesta. Näkymä idästä.
Havainnekuva Nummen palvelukeskuksesta. Näkymä idästä.
Nummen palvelukeskuksen  oppimissolun tilat ovat moni- puoliset ja muunneltavat käyttötarkoituksen mukaan.
Nummen palvelukeskuksen oppimissolun tilat ovat moni- puoliset ja muunneltavat käyttötarkoituksen mukaan.

Kiinteistöleasing ensi kertaa Hämeenlinnan käytössä

Hämeenlinna kilpailutti hankkeen yhteydessä rahoituksen kolmella eri tavalla, joissa selvitettiin vaihtoehtoina taserahoitus kaupungille, taserahoitus tytäryhtiölle ja kiinteistöleasing. Kilpailutuksen jälkeen kaupunki päätyi valitsemaan rahoitusmuodoksi leasingin. Palvelukeskuksen rahoittaja ja kiinteistön omistaja leasingkauden aikana on Kuntarahoitus Oyj.

Kiinteistöleasingissa asiakas kilpailuttaa ja valitsee rakentamisesta vastaavan urakoitsijan ja vuokraa kohteen rahoittajalta leasingsopimuksella sen valmistuttua. Asiakas, urakoitsija ja rahoittaja solmivat keskenään rakennuttamissopimuksen, joka täydentää asiakkaan ja urakoitsijan välistä urakkasopimusta.

Rahoitusmuodon valinnalla ei kaupungin mukaan ollut käytännössä merkitystä vuosittaisiin kustannuksiin tai kaupungin taloudelliseen tilanteeseen: hankkeen vuosikustannukset kaupungille ovat kokoluokaltaan samat kuin taselainalla rahoitetulla hankkeella. Lyhyellä aikavälillä leasingvuokraus tosin hidastaa kaupungin velkaantumistahtia.

Hämeenlinnan rahoitusportfoliossa ei ole aiemmin käytetty kiinteistöleasingia. Leasingin käytön nähdään jakavan rahoituskokonaisuuteen liittyviä riskejä. Kaupungille Nummen palvelukeskushankkeesta saadaan jatkoa ajatellen arvokasta kokemusta sekä elinkaarimallista että leasingrahoituksesta.

Kiinteistöleasingin suosio on kasvamassa nopeasti. Tyypillisiä kiinteistöleasingilla rahoitettavia kohteita ovat esimerkiksi koulut, päiväkodit ja monitoimitalot.