Lakikysymys: Entä jos kaikki omistajat eivät halua myydä maata kunnalle?

Kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa alue, joka on asemakaavassa merkitty yleiseksi alueeksi ja yleisen rakennuksen tontiksi ja tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Yleensä kunta kuitenkin pyrkii saamaan nämä maa-alueet itselleen vapaaehtoisilla kaupoilla.

”Pakkolunastaminen” ei edelleenkään ole kunnalle niitä miellyttävimpiä päätettäviä asioita, mutta toisaalta kysymys on lainsäätäjän kunnille tarjoamasta maapoliittisesta keinosta.

Jos maanomistajalle tulee asemakaavassa tai asemakaavan muutoksessa huomattavasti rakennusoikeutta, kunta tekee maanomistajan kanssa yleensä maankäyttösopimuksen. On tavanomaista, että maanomistaja maksamiensa yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvauksien lisäksi luovuttaa asemakaavan mukaiset yleiset alueet kunnalle korvauksetta.

Esimerkiksi puistoalueet saattavat olla pinta-alaltaan merkittäviä, eikä kunnan maksama hinta aina miellytä maanomistajaa, varsinkin kun sitä verrataan tonttimaan hintaan. Myytävä maa on usein yhteisomistuksessa. Tällöin on mahdollista, että joku omistajista haluaa myydä ja joku toinen ei.

Usein erimielisyys liittyy kunnan tarjoamaan hintaan. Maa-alueisiin liittyy myös usein tunnesiteitä, eikä myyntihaluja aina ole, vaikka hinta sinänsä olisi hyväksyttävä. Omistajajoukko voi myös olla niin riitainen, ettei yhteisymmärrystä synny.

         *                   *                   *

Jos maa on esimerkiksi jakamattomalla kuolinpesällä, ei kauppaa synny, elleivät kaikki osakkaat ole asiassa yksimielisiä. Kun kauppaa tehdään kuolinpesän kanssa, on syytä muistaa, että lainhuudon saamiseksi tulee myyjiltä saada perukirja tai perukirjat sukuselvityksineen. Sukuselvityksiä ei tarvita, jos perukirjan osakastiedot on vahvistettu maistraatissa.

Jos perukirjoja ei haluta käyttää kaupanteossa lainkaan, voi kunta kehottaa kuolinpesän osakkaita hakemaan kiinteistöön selvennyslainhuudon, mikä onkin suositeltavaa. Usein myyjät eivät edes halua luovuttaa perukirjaa ulkopuoliselle taholle, joten selvennyslainhuuto on hyvä vaihtoehto. Tällöinkin lainhuuto myönnetään nimenomaan kuolinpesälle eikä sen yksittäisille osakkaille.

Jos kysymys on ns. määräosaisesta yhteisomistuksesta, on kunnalla mahdollisuus ostaa osuus kiinteistöstä niiltä omistajilta, jotka suostuvat omansa myymään. Lopputuloksena olisi tilanne, jossa kunta olisi kiinteistön osaomistaja yhdessä niiden omistajien kanssa, joiden kanssa kauppaa ei syntynyt. Tällaisissa tilanteissa lienee tarkoituksenmukaisinta käyttää lunastusta, jolloin lunastustoimikunta määrää lunastuskorvauksen mm. alueella toteutuneiden hintojen perusteella.

          *                   *                   *

On kuitenkin mahdollista toimia myös niin, että kunta ostaa vapaaehtoisella kaupalla osan määräosista. Ne määräosat, joita kunta ei saa ostettua, voidaan lunastaa. Tämä mahdollisuus on hyvä tuoda esiin, kun neuvotellaan yhteisomistuksessa olevan yleisen alueen ostamisesta. Myyntihalukkuus voi lisääntyä, kun kunta tekee selväksi, että lunastus voi kohdistua yhteenkin määräosaan.

Jakamattomassa kuolinpesässä tilanne on mutkikkaampi siinä tapauksessa, että pyritään nimenomaan vapaaehtoiseen kauppaan. Useinhan merkittävä jaettava omaisuus muodostuu kiinteistöistä ja mahdollisesta osakehuoneistosta. Osakkaat, jotka haluaisivat myydä, voivat viime kädessä hakea pesänjakajan määräämistä. Jos pesässä oleva kiinteistö jaetaan useammalle osakkaalle, syntyy siihen määräosainen yhteisomistus ja kukin osaomistaja voi määrätä osuudestaan.

Kai Ketelimäki, lakimies, Suomen Kuntaliitto

Kirjoitus on julkaistu Kuntalehdessä 3/2019.