Ensimmäiset Arava-rahoitteiset talot nousivat Mannerheimintien varteen Helsingin Tullinpuomissa 1940-50-lukujen vaihteessa. (Kuva Eino Heinonen, Helsingin Kaupunginmuseo)

Asunto-osakeyhtiö suomalaisena asumisen omistusmuotona on liian lähellä ja toimivuudeltaan itsestäänselvyys, jotta sen erinomaisuuden huomaisi. Nyt – ensi kertaa – on kuitenkin syntynyt suomalaisesta asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä syvällisesti kertova kirja, Kansan osake.

Teollistuminen ja kaupungistuminen johtivat asuntotarpeen voimakkaaseen kasvuun maassamme 1800-luvun jälkimmäisellä puoliskolla. Asunto-osakeyhtiölle olikin suomalaisena ilmiönä suorastaan sosiaalinen tilaus.

-Osakeyhtiö oli silloin yritystoiminnan omistusmuotona jo vakiinnuttamassa asemansa ja tie aukesi myös yhtiömuotoisille vuokrataloille. Ensin kasarmimaisissa puulaakivilloissa ja paremman väen vuokra-asunnoissa ja heti perään 1880-luvun lopulla myös asukasomistajien taloissa,  tiivistää asuntoyhtiöiden ensi askeleita toimittaja Esko Nurmi, joka on kirjoittanut teokseen toista maailmansotaan edeltävän osuuden.

Asuntopula, joka vähäisestä rakentamisesta johtuen kasvoi 1850-luvun Helsingissä, herätti laajan julkisenkin keskustelun. Yksi ongelmaan puuttunut vaikuttaja oli aikakautensa merkittävä lehtimies Zacharias Topelius, joka tarjosi ratkaisuksi useampikerroksisia kivitaloja yksikerroksisten puutalojen sijaan.

”Rakentakaa toisin kuin tähän asti, sillä se totisesti maksaa vaivan. Pikkukaupunkimietteillä on ollut aikansa”, hän kirjoitti vuonna 1858 Helsingfors Tidningar -lehdessä.

Ammattikunnat osakkaiksi

työväenasuntoyhtiöihin

Oman asunnon tarve suomalaisissa kaupungeissa 1800-luvun lopulla johti työnväenasunto-osakeyhtiöiden määrän kasvuun. Tätä vähäväkisen kansan yhteistä pyrkimystä elinolosuhteittensa parantamiseen tuki yhtiöiden lainoittamista varten vuonna 1897 hyväksytty, myöhemmin ”esi-aravaksi” kutsuttu määräraha.

Asunto-osakeyhtiön juridista asemaa omistusmuotona vakiinnutti ja vahvisti vuonna 1895 voimaan astunut uusi laki osakeyhtiöistä. Nyt oli käytettävissä yhtiömuoto, joka mahdollisti erilaisille ammattikunnille ja yhteisöille vähäisten pääomiensa keräämisen asuintalohankkeiden pääomittamiseksi.

-Työnväenasuntoyhtiöiden hankkeissa rahoitus tuotti ongelmia ja ammattimiehistä koostuvan osakaskunnan panos ulottui osaan rakennustöistäkin. Yhtiöiden perustajissa oli erityisen paljon rakennustyöntekijöitä. Heistä osa saattoi erota yhtiöstä rakentamisvaiheen jälkeen, koska hanke merkitsi heille enemmänkin työmahdollisuutta. Sen päättyessä he olivat valmiit myymään osakkeensa, voittoakin toivoen, Nurmi kertoo.

Lukuisat valtion tai kunnan palveluksessa olevat saivat asuntoyhtiöissä mahdollisuuden oman kodin hankkimiseen. Se kun ei pitkää, mutta kapeaa leipää ansaitseville toimihenkilöillekään muuten ehkä olisi toteutunut.

Vuosisadan vaihteessa oli yhtiömuotoisen asuntorakentamisen osuus Helsingissä kasvanut hankkeissa puoleen. Asunto-osakeyhtiöaatteen leviämiseen muihin kaupunkeihin vaikutti paikkakunnan asuntotarjonta, jota esimerkiksi metsäteollisuuspaikkakunnilla ja Tampereella kasvatti tehtaiden rakennuttamat vuokra-asunnot.

Laki läpi ilman

yhtäkään puheenvuoroa

Kansalaissodan jälkeiset vuodet 1920-luvun puoleenväliin asti olivat hiljaisen asuntotuotannon aikaa ja seurauksena oli paha asuntopula. Tilanteeseen vaikutti myös vuokrasäännöstely, mistä johtuen uudisrakentaminen näytti kannattamattomalta. Tilanne korjaantui hitaasti, mutta vuosikymmenen loppupuolella yksityinen rakennustuotanto oli nousut huipputasolle.

-Usko rahanarvon vakauteen palautui sodan jälkeen muutamassa vuodessa ja vahvistuksensa se sai vuoden 1926 alussa, jolloin markka palautettiin kultakantaan. Asuntotuotantoa vauhditti samana vuonna säädetty erityinen asunto-osakeyhtiölaki, joka oli suurin hallinnollinen muutos suomalaisen asunto-osakeyhtiön historiassa. Laki vahvisti asuntotarvitsijoiden luottamusta osakeyhtiömuotoon, Esko Nurmi korostaa.

Uudessa laissa määriteltiin muun muassa se, mihin tarkoituksiin asukkailta kerättävää yhtiövastiketta saa käyttää; aihe, joka on ajankohtainen edelleen. Laki myös velvoitti yhtiöjärjestyksen osoittamaan, että tietyt osakkeet oikeuttivat tietyn huoneiston hallintaan.

Lain tarpeellisuudesta kertoo sekin, että eduskunnan suuressa salissa asiaa käsiteltäessä ei käytetty yhtään puheenvuoroa. Ei enempää vastaan kuin puolestakaan, vaan se nuijittiin pikaisesti läpi ja astui voimaan ilman poliittisia viivyttelyjä.

Luottamus tuotannon

vauhdittajana

Asuntotuotannon suhdannekäänteissä on luottamus Nurmen mukaan ollut tärkeä muuttuja. Työväenasuntoyhtiöistä useat olivat yhden ammattikunnan perustamia, jolloin riittävä luottamus syntyi henkilötasolla tutun työntekijäryhmän tai muuten tutun yhteisön keskuudessa.

Myöhemmissä vaiheissa 1920-luvulla nopean inflaation jaksot ja deflaation pelkokin ovat heijastuneet asuntoyhtiöiden rakentamiseen.  Luottamusta on välillä koetellut myös rakentajien keinottelu ja suoranaiset huijaukset.

Eräänlaisena vaihtoehtona Suomessakin olisi voinut olla asunto-osuuskuntamuotoinen omistaminen, kuten muissa pohjoismaissa ja Saksassakin. Niissä asuntotuotantoa rahoitettiin yleensä sosiaalirahastoista, joita syntyi Suomeen vasta myöhemmin. Tämä ja yhteiskunnan vähäinen panos osuuskuntien hankkeiden rahoitukseen johti asunto-osuuskuntien putoamiseen osakeyhtiömuotoisen asunto-omistuksen kyydistä.

Valttina asunto-osakeyhtiöillä oli se, että osakkaat saivat rahalaitoksista henkilökohtaista lainaa osakekirjojen kelvatessa lainan välilliseksi pantiksi. Tämä oli ratkaisevaa, kun 1920-luvulla osakkailta kerättävä alkupääoma oli noussut 40 prosenttiin.

-Suomessa valtion ja kuntien taloudellinen tuki asuntorakentamiselle pysyi kuitenkin pienenä ja pätkittäisenä toisen maailmansodan jälkeiseen aikaan saakka. Tämä antoi etusijan yksityiselle toimeliaisuudelle asunto-osakeyhtiön perustamisessa, kirja perustelee kehitystä.

Aravissa korkotuki

ja pitkä laina-aika

Toiseen maailmansotaan mennessä asunto-osakeyhtiömuoto olikin ottanut ylivoimaisen valta-aseman kaupunkien rakentamisessa. Sodan päätyttyä oltiin taas asuntopulan edessä ja ratkaisuja etsivät kaikki yhdessä, poliitikot ja virkamiehet asunnontarvitsijoiden kanssa.

1940-luvun lopulle tultaessa rakentamista pahiten hidasti pääomapula. Todellisen pääomapulan ohella kirja kertoo rahalaitosten pitäneen asuntorakentamista huonosti tuottavana ja epävarmana sijoituskohteena.

-Pääomien lisäksi valtiolta kaivattiinkin myös yhä määrätietoisempaa asuntopoliittista otetta, jotta asutuskeskusten asunto-ongelma saataisiin pysyvästi ratkaistua. Vähitellen kokonaisvaltaisen asuntopolitiikan kehittämiselle alkoi löytyä myös poliittista tahtoa, kirjoittaa viimeisestä 70 vuodesta kirjassa vastannut historiantutkija  Laura Puro.

Näissä tunnelmissa nk. aravalaki, joka oli tuleva muuttamaan tilannetta,  säädettiin kiivaan polemiikin saattelemana maaliskuussa 1949.

-Sen merkitys asuntotuotantoon oli ratkaiseva. Asunnonostajan näkökulmasta Aravan tarjoama korkotuki yhdistettynä pitkään laina-aikaan oli rahanarvoinen etu. Vielä merkittävämpää oli kuitenkin se, että aravalainoitetussa asunnossa omarahoitusosuus eli osakemaksu jäi yleensä 20 prosentin tuntumaan.

Suomalaista asunto-osakeyhtiötä pidetään poikkeuksellisen onnistuneena omistusmuotona kansainvälisestikin arvioituna. Kirjan kolmannessa osuudessa  ympäristöministeriön eläkkeellä oleva ylijohtaja Martti Lujanen käy läpi maailmalla käytössä olevat omistusjärjestelyt, joista laajimmin ovat levinneet condominium-järjestelmä, kiinteistön määräosaomistus ja asunto-osuuskuntamalli.

-Vaikka näiden väliset erot ovat periaatteessa selvät, malleja sovelletaan eri maissa erilaisilla tavoilla. Condominium-mallissa, joka on maailmalla huomattavasti yleisempi kuin asunto-osakeyhtiötämme vastaava omistus, on yhteisten tilojen, rakenteiden ja talotekniikan kunnossapito meidän hallintojärjestelmään verrattuna ontuvaa, Lujanen tiivistää.

Asunto-osakeyhtiölaki

joustaa paljon

Perustyyppinä asunto-osakeyhtiö on osakkaiden itsensä asuttama talo. Kuitenkin eri ajanjaksoina asunto-osakkeet ovat toimineet myös sijoituskohteina, jolloin taloihin on tullut vuokra-asuntojakin. Helsingissä yhtiömalli on taipunut myös asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyyn eli hitakseen ilman uutta lainsäädäntöä.

Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vahvuudeksi on osoittautunut sitä säätelevän lainsäädännön joustavuus.

-Sosiaalinen yleishyödyllinen asuntorakentaminen ja ankara bisnis ovat mahtuneet saman sateenvarjon alle, muistuttaa Esko Nurmi.

Miten sitten tämä maamme asuntomalli on hioutunut timantiksi? Sattumaa vai päätöksen tekijöiden tietoista pyrkimystä ja lainsäätäjien kaukokatseista viisautta?

Aliarvioimatta menneiden aikakausien harkittuja ratkaisuja Nurmi kuitenkin pitää selvänä, että kyse on onnellisten tähtien alla syntyneestä sattumasta. Yhteiskunnan kehitysvaihe ja osakeyhtiömuoto kun osuivat ajallisesti yksiin. Nykytermein, aikaikkuna oli tälle asuntojen suomalaiselle omistusmuodolle sopivasti auki.
-Tarve vähentää kaupungistumisesta syntynyttä asuntopulaa on ollut peruslähtökohta. Mutta oleellista on asunto-osakeyhtiön osoittautuminen onnistuneeksi ratkaisuksi kerätä osakkaiden pienet panokset yhteisen tavoitteen saavuttamiseksi. Aikaa myöten osakeyhtiömuoto on myös ollut hallinnollisesti kätevä ja mahdollistanut lähidemokratian muodon, jonka avulla nurkat pidetään kunnossa yhteisin päätöksin, Nurmi linjaa.

Kansan osake -kirja löytyy verkossa osoitteesta: https://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/kansanosake

Artikkeli on julkaistu Kuntatekniikka 2/17 -lehdessä.

RISTO PESONEN

Markku Vento
markku.vento@kuntalehti.fi
Jaa artikkeli
Jatka keskustelua #kuntalehti @kuntalehti Twitterissä tai Facebookissa.

Keskustele

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

*