KIINTEISTÖT

Seinäjoen kaupunginkirjaston vuonna 2012 valmistunut ja Vuoden betonirakenteena 2012 palkittu uudis­rakennus Apila edustaa uutta korkeatasoista julkista rakentamista ja muodostaa arvokkaan osan Seinäjoen kaupungin kiinteistöomaisuudesta.
Seinäjoen kaupunginkirjaston vuonna 2012 valmistunut ja Vuoden betonirakenteena 2012 palkittu uudis­rakennus Apila edustaa uutta korkeatasoista julkista rakentamista ja muodostaa arvokkaan osan Seinäjoen kaupungin kiinteistöomaisuudesta.

Pitkäjänteisyyden puute vaivaa kiinteistönpitoa

Harkittua omistajuutta kuntien toimitiloihin

Kuntien rakennetun omaisuuden strategisella kehittämisellä on mahdollista tehostaa toimintoja ja lisätä niiden vaikuttavuutta. Monet ongelmista ovat seurausta pitkäjänteisen kiinteistönpidon puutteista. Tähän tarpeeseen Suomen Kuntaliitto koordinoi Harkittua omistajuutta toimitiloihin -kehitysprojektin.

Teksti Jussi Niemi

Kuntaliiton harkittua omistajuutta tukevan Harko- toimitilaprojektin tarkoituksena on edesauttaa ja kehittää toimitilaomaisuuden hallintaa ja omistajaohjausta kunnissa.

Projekti käynnistettiin viime vuonna ja se valmistuu kuluvana syksynä. Projekti toteutettiin verkostohankkeena, jossa olivat edustettuina Suomen Kuntaliiton lisäksi FCG Konsultointi Oy, sosiaali- ja terveysministeriö sekä yhdeksän kaupunkia ja yksi kunta: Espoo, Turku, Lahti, Lappeenranta, Oulu, Rauma, Rovaniemi, Vaasa ja Imatra sekä Tuusulan kunta.

Kuntakonsernien toimitilakantaa vaivaa valtava korjausvelka, sisäilmaongelmat sekä tiedon puute toimitilojen merkittävyydestä kuntakonsernien palveluille ja kuntataloudelle. Monet rakennusten ongelmista ovat seurausta pitkäjänteisen kiinteistönpidon puutteista ja aliresursoinnista. Harko-toimitilaprojektin tarkoituksena on antaa ohjeita sekä kuntapäättäjille että teknisen sektorin asiantuntijoille siitä, kuinka palveluita ja toimitiloja tulee tarkastella yhdessä kokonaisuutena ja kuinka niihin liittyvää kehitystyötä viedään hallitusti eteenpäin.

Toimitilojen omistajaohjausnäkökulmaa käsiteltiin projektissa kahdella tasolla. Ylätason näkökulman muodostaa tilaomaisuuden strateginen kehittäminen sekä palveluiden ja tilaomaisuuden hallittu yhteensovittaminen. Toinen taso muodostuu tilahallinnon operatiivisesta kehittämisestä eli toimitilaohjelman toteuttamisesta.

Hanke pyrkii osoittamaan, että kokonaisvaltaisesta omistajaohjauksesta ja kiinteistöomaisuuden johtamisesta lähtevät prosessit on saatettava kuntoon päätöksenteon ylimmiltä tasoilta aina toteuttavalle tasolle asti. Punaisena lankana on rakennetun omaisuuden kokonaisvaltaiseen omistajaohjaukseen ja tilaomaisuuden hallintaan liittyvä strateginen ja operatiivinen kehitystyö.

Palveluverkkosuunnitelma ohjaa kiinteistönpitoa

Toimitilanäkökulma tai laajempi kuntatekniikkanäkökulma ei aina esiinny riittävän suurella painoarvolla kuntien strategisessa työskentelyssä tai linjauksissa. Toimitilojen osuus kunnan palveluiden käyttötalousmenoista on noin 10–20 prosenttia ja sen suhteellinen osuus on kasvamassa. Toimitiloihin ja palveluverkkoratkaisuihin liittyvät linjaukset olisikin saatava näkymään selkeämpinä strategisessa päätöksenteossa. Kunnan toimitiloihin liittyvien tavoitteiden ja linjausten tulisi muodostaa yhtenäinen ja johdonmukainen kokonaisuus sekä loogisesti johdettu ketju yhteisesti vahvistetusta strategiasta kohti eri toimialojen laatimia toteuttamisohjelmia.

Kehittämistarpeena voisi nostaa esimerkiksi palveluverkkojen linjaamisen. Kunnan palvelustrategiaa myötäilevä palveluverkkosuunnitelma on tärkeä kiinteistönpitoa ohjaava taso ja ehdoton edellytys tarkoituksenmukaisen ja taloudellisesti kestävän kiinteistönpidon onnistumiselle. Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittamisessa keskeisenä tavoitteena tulee olla kunnan taloudellisen kantokyvyn mukainen palveluverkkosuunnitelma.

Parhaiten optimoituja tilanteita on mahdollista tavoitella, kun palveluverkkoa suunnitellaan yli kuntarajojen yhteistyössä naapurikuntien kanssa. Kuntarajat ylittävät palveluverkkojen kehittämistoimet tarjoavatkin jo kansantaloudellisesti merkittävää vaikuttavuutta ja tehostamisen potentiaalia.

Palveluverkkojen suunnitteluun liittyy runsaasti erityisiä haasteita. Palveluiden nopeasti muuttuvat tarpeet, toimitilojen elinkaari, taloudelliset reunaehdot sekä erilaiset paikalliset poliittiset intressiristiriidat tulisi sovittaa yhteen. Yhteisesti vahvistettu palveluverkkosuunnitelma on kuitenkin niin keskeinen toimintaa ohjaava tekijä, että sellainen olisi välttämätöntä saada toteutettua.

Salkutuksesta apua päätöksentekoon

Tilahallinnon operatiivisesta kehittämisestä eli toimitilaohjelman toteuttamisesta tunnistettiin myös kehittämistarpeita. Monet kunnat ovat vaikeuksissa muun muassa rakennusten korjausten kiireellisyysjärjestyksen arvioinnissa. Rakennusten korjausten priorisoinnin tulisi perustua objektiivisiin kriteereihin. Tarve yhtenäisen, vertailukelpoisen ja mahdollisimman helposti toteutettavan sekä rakennuksen kokonaistilannetta hyvin kuvaavan teknisen luokitusjärjestelmän kehittämiselle on suuri.

Rakennusten tekninen luokitusjärjestelmä toimii hyvänä pohjana rakennusten salkutukselle. Salkutuksessa toimitilaomaisuus luokitellaan, eli jaetaan yleensä 3–6 salkkuun tai koriin niiden tulevien käyttötavoitteiden mukaisesti. Salkutus yhdistää rakennusta koskevaa teknisen luokituksen tietoa sekä palveluverkkostrategiasta johdettua tietoa käyttötarpeesta.

Salkkujako ei ole koskaan lopullinen, vaan sitä tulee tarkastella riittävän usein muun muassa palveluverkkosuunnitelmien tarkistamisen yhteydessä tai vaikka vuosittain talousarvion käsittelyn yhteydessä. Oleellista on, että salkutus ja taustamuuttujat ovat yhteisesti hyväksyttyjä ja niihin on sitouduttu. Salkutus on tehokas työväline, jonka avulla on mahdollista ohjata rakennusten ylläpidon tasoa sekä laatia pitkän tähtäimen investointiohjelmia.

Ennakoiva ylläpito säästää kustannuksia

Kun rakennuskanta on saatu optimoitua ja pitkän tähtäimen investointiohjelma laadittua, voidaan myös rakennusten ylläpito säätää tarvetta vastaavaksi ja ennakoivaksi. Kullekin salkutetulle rakennusryhmälle voidaan tehdä tarpeen mukainen mitoitus, resursointi ja ylläpito-ohjelma. Ennakoivalla ylläpidolla säästetään kustannuksia ja vältetään yllättäviä ongelmatilanteita kuten sisäilmaongelmien muodostumista.

Ylläpito voidaan jakaa kiinteistönhoitoon ja kunnossapitoon. Kiinteistönhoidon kehittämistarpeet liittyvät yleensä riittävään resursointiin ja oikeaan mitoittamiseen. Kiinteistönhoidon ohjauksessa on mahdollista tehostaa toimintaa ottamalla käyttöön sähköisiä huoltokirjaohjelmia. Pitkän tähtäimen korjausohjelmilla (PTS) on puolestaan mahdollista suunnitella ja toteuttaa korjaustoimenpiteitä ennakoivammin ja hallitummin.

Rakennuskannan sopeuttaminen palveluverkkotarkastelujen avulla tarvetta vastaavaksi on käytännössä ainoa tie, jolla rakennusten ylläpito on mahdollista saattaa kunnan taloudellisen kantokyvyn mukaiseksi ennakoivaksi ja kustannustehokkaaksi prosessiksi. Parhaimmillaan palveluiden ja niiden prosessien kehittämisen sekä toimitilaohjelman avulla pystytään saavuttamaan huomattavia säästöjä, tehostamaan toimintaa, pääsemään kannattavaan kiinteistönpitoon ja vakauttamaan kuntataloutta.

Kirjoittaja työskentelee tilapalvelupäällikkönä Suomen Kuntaliiton Alueet ja yhdyskunnat -yksikössä.

Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittamisen tiekartta.
Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittamisen tiekartta.