RAKENTAMINEN

Ryhmärakennuttamiselle pankkirahoitus turvamekanismilla

Ryhmärakennuttaminen on astumassa merkittävän kehitysaskeleen, kun asuinkerrostalo on ensimmäisen kerran saanut ryhmärakennuttamishankkeena pankin rahoituksen.

Teksti Risto Pesonen, diplomi-insinööri

Viime syyskuussa voimaan astunut ryhmärakennuttamislaki on mahdollistanut pankkien rahoituksen, mutta vasta Jätkäsaaren kohteeseen luodut turvallisuusmekanismit vakuuttivat rahoittajankin.

Kuluttajan kiinnostus hankkia asunto ryhmärakennuttamisella selittyy puolestaan säästöodotuksilla. Asunnon hankintahintaan ei sisälly mm. perustajaurakoitsijan riskiä toisin kuin asuntokaupassa.

S-Pankki on vapaarahoitteisessa pilotissa mukana ja myöntänyt lainan taloyhtiölle hankkeessa, jossa Fira Oy toimii sekä ryhmärakennuttajakonsulttina että projektinjohtourakoitsijana.

-Laki ei ota kantaa siihen, miten ratkaistaan ryhmärakennuttamiseen liittyvät keskinäiset osapuoliriskit ja rahoituksen järjestäminen. Sen edellytyksenä on ollut kattavien turvamekanismien luominen ja sisällyttäminen ryhmärakennuttamissopimukseen, kertoo Firalle hanketta kehittäneen Lexia Asianajotoimisto Oy:n asianajaja Jaana Koukkari.

Lisätyöt ryhmä-

rakennuttamisessa hallittava

Ryhmärakennuttamiskohde on osa ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä saatua kolmen tontin kokonaisuutta. Siihen kuuluvat myös Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hitas-vuokratalo ja Taaleritehtaan Pääomarahastot Oyj:n vapaarahoitteinen asunto-osakeyhtiö. Käytössä oli tavanomaisiin laatukilpailuihin nähden ns. kevennetty kilpailuttamiskonsepti.

-Haun tuloksena saatiin konsepti, jossa yhdistyvät monipuoliset kehittämisteemat sekä kaupunkikuvallisesti ja muutoinkin korkeatasoiset suunnitelmat. Kaupunki tulee saamaan tonttien myyntihintana yhteensä noin 15 miljoonaa euroa. Kilpailun voidaan katsoa hyvin täyttäneen sille asetetut tavoitteet, kertoo Helsingin kaupungin projektinjohtaja Outi Säntti kiinteistölautakunnan päätöksistä.

Jätkäsaaren ensimmäinen ryhmärakennuttamishanke, Malta, ei tullut juurikaan perustajaurakointia edullisemmaksi osakkaiden tilattua paljon yksiöllisiä ratkaisuja. Merkitystä hintaan oli Maltassa runsailla yhteistiloilla.

-Hallitsemattomana muutostyöt voivat olla ongelma. Hankkeen johtaminen tulee olemaan ammattimaista ja lisätöitä ohjaa ryhmärakennuttamissopimus, jossa osakkaat ovat mukana. Kehitetyt menettelyt helpottavat osakkaiden mukaan lähtöä ja tukevat tulevaisuudessa tämänmuotoista rakentamista.

Turvamekanismit

osakkaidenkin tuki

Tähän ryhmärakennuttamishankkeeseen tulee 75 asuntoa ja Fira Oy:n johtaja Henry Salo kertoo mukana olevan satoja kiinnostuneita.

-Ilmoittautuminen on kaksivaiheinen. Ensin valitaan ydinryhmä, korkeintaan puolet osakkaista. He vaikuttavat omaa asuntoaan laajemmin, kuten yhteistiloihin. Kustannuslaskennan jälkeen voimme antaa kattohinnan.

Turvamekanismia kehitettäessä varmistettiin mallin toimivuus pankin kannalta ja nostettiin osakkaan turvataso vastaamaan asunnonostoa.

Näissä hankkeissahan osakkaan asema poikkeaa totutusta. Hän ei ole mukana kuluttajana, vaan perustajaosakkaana. Sopimus sisältää asunto-osakeyhtiön toimintaa selventävän ”käsikirjan”, määrittää sulkutilin, jolle osakkaan maksut ohjataan, ja ilmoittaa sitovan katto- hinnan.

Pankki mukana reunaehtoja selvittämässä

Rahoittajana hankkeessa on S-Pankki Oy, joka perintönä fuusiosta LähiTapiola –pankin kanssa rahoittaa myös asuinrakentamista ja asunto-osakeyhtiöitä.

-Aloite Jätkäsaaren hakkeeseen tuli Fira Oy:ltä. Päätöksemme oli analysoinnin jälkeen myönteinen. Asiakkaan ja juristien kanssa pankki selvitti reunaehdot, joilla hanke viedään läpi. Laki antaa edellytykset ryhmärakennuttamiselle, mutta sillä ei päästy vielä samalle viivalle perinteisen asuntotuotannon kanssa, kertoo pankin yritysliiketoiminnan johtaja Tapani Nyrhi.

-Emme halua profiloitua erityisesti ryhmärakennuttamisen rahoittajana. Tässä pilotissa oli hyvät toimijat asialla ja keräämme kokemuksia. Perustajaurakointi on edelleen tärkein asuntohankkeittemme toteutustapa, hän linjaa.

Osakkeenomistajat ovat osa­- puolina ryhmärakennuttajasopimuksessa, jossa ryhmärakennuttajien vastuista ja muista hankkeen asioista sovitaan.

-Asunto-osakkeella ei sanota olevan vakuusarvoa, ennen kuin asunto on valmis. Luovasti ajatellen ryhmärakennuttamishankkeessa asunto-osakkeella on sellaista ”vakuusarvoa”, jota perinteisen gryndihankkeen asunto-osakkeella ei ole. ”Vakuusarvo” piilee osakkeen kytkennässä ryhmärakennuttamissopimukseen ja osakkeen ja sopimuksen siirrettävyydessä rakennusaikana, selventää Lexian Koukkari.

Sopimukset sorvattava

hankekohtaisesti

Osakkeenomistajien etujen turvaaminen on tärkeä osa-alue. Mikäli hanketta markkinoidaan yleisölle, on kerrottava erot tavalliseen asuntokauppaan.

-Ryhmärakennuttamiseen ei sovelleta asuntokauppalakia, ja hankkeessa ei ole laissa tarkoitettua perustajaosakasta, joten osallistuminen aiheuttaa poikkeavia velvoitteita ja vastuita, muistuttaa Koukkari.

Osakkeenomistajan omia lisä- ja muutostöitä ei myöskään makseta asunto-osakeyhtiön kautta, vaan osakas maksaa ne suoraan pääurakoitsijalle.

-Prosessin eri vaiheiden kehittämistarvetta löytyy. Ratkaisuja rahoitus- ja vastuukysymyksiin pitää kehittää tarvittaessa hankekohtaisesti. Tähän vaikuttavat hankkeen laajuuden ja luonteen lisäksi myös hankkeeseen osallistuvien rahoitus- ja riskinkantokyky.

Ryhmärakennuttamismallin turvamekanismit

Hintaturva:

Jätkäsaaressa Firan toimiessa sekä ryhmärakennuttajakonsulttina että projektinjohtourakoitsijana asuntojen hinnat pystytään laskemaan tarkasti ja nousuriski on minimoitu.

Turva hankkeen etenemisestä aikataulussa:

Hanketta ei käynnistetä ennen kuin kaikkien huoneistojen osalta ryhmärakennuttamissopimus on solmittu ja kaikki osakkeet merkitty. Riskit yhtiön päätöksenteon toimimattomuudesta minimoitu. Prosessi- ja aikatauluhallinta yksissä käsissä.

Turva osakkaan maksukyvyttömyystilanteessa:

Mallissa vakuusjärjestelyt ja osakkeenomistajien sijaantulomekanismit eri tilanteisiin.

Rahoitusturva:

Pankin yhtiölaina varmistettu ennen ryhmärakennuttajan mukaantuloa. Yhtiölaina nostetaan omarahoitusosuuden käyttämisen jälkeen valmiusastetodistuksia vastaan.

Turva rakentamisen laadusta:

Rakentamisvaiheen vakuus 10 % urakkahinnasta ja rakentamisvaiheen jälkeinen 4 %. KVR-projektinjohtourakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta.

Osapuoliturva:

Hankkeeseen osallistuvat S-Pankki, Fira ja Lexia. S-Pankki hyväksyy kaikki ryhmärakennuttaja-asiakirjat ja säilyttää ne. Fira hyväksyy ryhmärakennuttajat. Ryhmärakennuttajien keskinäinen vastuu ratkaistu vakuus- ja sijaantulojärjestelyillä. (Jaana Koukkari, @lexiaAttorneys)

Ryhmärakennushankkeessa kiinnitetään suurta huomiota pihatiloihin korkeatasoisen arkkitehtuurin lisäksi.

Jätkäsaaren tontin luovutuksessa uusi luuta lakaisi

Helsingin kaupunki järjestää useita tontinluovutuskilpailuja vuosittain ja käytettävä menettely valitaan tontin asettamien vaatimusten mukaan. Milloin kisa käydään laadulla ja milloin taas hinnalla.

Kaksi vuotta sitten valittiin Jätkäsaareen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, jota oli aiemmin käytetty jo Kalasatamassa. Avoimella kilpailulla saatiin kolmen tontin kokonaisuudelle kuusi viite- ja konseptisuunnitelmaa, joita Länsisataman aluerakentamisprojektin projektinjohtaja Outi Säntti pitää vertailukelpoisina.

Kymmenen tavoitteen pohjalta kiinteistövirasto valitsi neuvotteluun Fira Oy yhteistyökumppaninaan Pohjola Kiinteistösijoitus Oy ja Taaleritehdas Oyj.

-Osassa oli panostettu enemmän arkkitehtuuriin ja kaupunkikuvaan, ja osassa vastattiin kattavammin myös kokonaiskonseptiin ja kehittämisteemoihin. Perusteet voittajan valinnalle olivat suunnitelmien kunniahimoisuus ja selkeä uutuusarvo.

Taloudelliset reunaehdot kaupunki asetti tiukoiksi. Tonttien hinnoittelussa noudatetaan käypää hintatasoa ja asuinrakennusoikeuden vähimmäishinta on 1.000 euroa/k-m2. Muiden tilojen hinta on siitä puolet.

Toteuttavaksi valitun Firan ratkaisun arvioi kiinteistövirasto lisäävän kustannuspaineita. Kehittämisteemoja siinä olivat THERE, LeaseGreen, Kontoret sekä ryhmärakennuttaminen. Ne vakuuttivat konkreettisina yhdessä korkeatasoisen kaupunkikuvallisen ratkaisun kanssa.

-Kokonaisuutena suunnitelma erottui edukseen. Erityistä tarkkuutta vaativat sisäpihan monimuotoinen julkisivu ja kaltevat kattomuodot suunnittelulta ja toteutuksessa, Säntti arvioi.

Jätkäsaaren tontin luovutuksessa uusi luuta lakaisi

Helsingin kaupunki järjestää useita tontinluovutuskilpailuja vuosittain ja käytettävä menettely valitaan tontin asettamien vaatimusten mukaan. Milloin kisa käydään laadulla ja milloin taas hinnalla.

Kaksi vuotta sitten valittiin Jätkäsaareen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, jota oli aiemmin käytetty jo Kalasatamassa. Avoimella kilpailulla saatiin kolmen tontin kokonaisuudelle kuusi viite- ja konseptisuunnitelmaa, joita Länsisataman aluerakentamisprojektin projektinjohtaja Outi Säntti pitää vertailukelpoisina.

Kymmenen tavoitteen pohjalta kiinteistövirasto valitsi neuvotteluun Fira Oy yhteistyökumppaninaan Pohjola Kiinteistösijoitus Oy ja Taaleritehdas Oyj.

-Osassa oli panostettu enemmän arkkitehtuuriin ja kaupunkikuvaan, ja osassa vastattiin kattavammin myös kokonaiskonseptiin ja kehittämisteemoihin. Perusteet voittajan valinnalle olivat suunnitelmien kunniahimoisuus ja selkeä uutuusarvo.

Taloudelliset reunaehdot kaupunki asetti tiukoiksi. Tonttien hinnoittelussa noudatetaan käypää hintatasoa ja asuinrakennusoikeuden vähimmäishinta on 1.000 euroa/k-m2. Muiden tilojen hinta on siitä puolet.

Toteuttavaksi valitun Firan ratkaisun arvioi kiinteistövirasto lisäävän kustannuspaineita. Kehittämisteemoja siinä olivat THERE, LeaseGreen, Kontoret sekä ryhmärakennuttaminen. Ne vakuuttivat konkreettisina yhdessä korkeatasoisen kaupunkikuvallisen ratkaisun kanssa.

-Kokonaisuutena suunnitelma erottui edukseen. Erityistä tarkkuutta vaativat sisäpihan monimuotoinen julkisivu ja kaltevat kattomuodot suunnittelulta ja toteutuksessa, Säntti arvioi.